相談の最前線でいつも感じるのは、地主の方は「土地を守りたい」ということに意識が行っている人が非常に多いということです。
先祖伝来の土地を、自分の代で減らしたり手放したりするわけにはいかないというお気持ちはよくわかるのですが、それに固執してしまうと、不動産の効率的な活用も相続対策も上手くいきません。
そこで私が皆さんにお伝えしていることは、「土地を守るのではなく、資産を守りましょう。」ということです。私がコンサルティングで重視しているのは、長期かつ全体のキャッシュフロー(「お金の流れ」のこと)の最適化。さらにご相談者一代だけで終わるのではなく、一族全体として永続的に優良なキャッシュフローを産む資産づくりと資産守りです。この過程では、節税は副次的なものになります。
2020 年から続くコロナ禍により、世の中の考え方や需要、環境も変わりました。便利さを体感した私たちは、コロナ収束後も在宅勤務やテレワークなどが定着するでしょう。
また、相次ぐ自然災害の激甚化や、人口減少社会など、変わりゆく時代の流れでも優良な 資産づくりと資産守りをするための5つのポイントをご紹介します。
1. 楽観的な見通しは禁物。「まさか」に備える。
人口減少、物件の供給過多により賃料が下落したり、長期にわたり空室を抱えるリスクがあります。多発する自然災害や事故も考慮し、賃料収入が3割下がっても余裕でキャッシュフローが回るような計画でないと、長期の賃貸経営は上手くいかないでしょう。
2. 借り入れをし過ぎない。自己資金を厚くする。
いくら立地が良くても、借入金のみで賄うような余裕のない資金計画だと、リーマンショックのとき実際に見られたように、返済が出来ず、物件を売らなければなくなることも起こ り得ます。そこで、土地を一部売却して自己資金を厚くすることは有効な手法です。 例えば、遊休地に賃貸物件を建てて貸し出すという場合でも、それを全額借入金で行うの ではなく、土地を一部売却し、現金化して自己資金を厚くするほうが、最終的にキャッシュフローが良くなるケースが多いです。
3. 節税中心の相続対策ではなく、現実的な視点で資産を守り引き継ぐことを考える。
不動産活用で重要なのは、長期のキャッシュフローをいかに確保していくかということ です。しっかり収入を上げられる不動産活用を行い、建てたら建てっぱなしというのではなく、長期の修繕計画や維持管理費用を考慮した上で、可能であれば法人を活用し、収入をなるべくその法人に集めて、納税資金も準備できるようにします。
更には、超長期的な視点で 建物の建替え費用や除却費用などを準備しておくことも重要です。前述のような環境変化に見舞われている今こそ、本当の意味での対策が必要だと言えます。
土地を守るのではなく、資産を守るという発想で、たとえ先祖伝来の土地を一部売ってで も、安全に収益が上がるようにし、そして永続的に資産を守り、次世代に引き継ぐ、といった仕組みを作っていくことが地主さんの本当の思いではないでしょうか。
4. 不動産だけでなく、財産全体の資産配分を考える。
いろいろなデータを見ても、地主の皆さんの中には、資産のほとんどが不動産で、金融資産はわずかという人が多いのが実状です。実際に、例えば不動産を売却するという話があって、その売ったお金をどうするかといったときに、それを金融資産での運用に回すということには抵抗感がある地主の方は多くいらっしゃいます。外貨資産や金融商品などへの投資などは尚更です。
ただ、「まさかに備える」ためには、投資先の分散や金融資産を持つということは欠かせません。あまり得意でない地主さんが多いのは事実ですが、財産のコンサルティングやプランニングにあたっては、不動産だけにこだわらず、財産全体における資産や負債の考え方をしっかり説明し、ご納得頂いた上で資産配分の最適化を図ることが重要だ と考えます。
5. 相談する相手を間違えない
ファイナンシャルプランナーでも金融資産運用や保険に強くても、不動産に関する賃貸市場や賃貸経営がわかる人が少ないのではないかという印象があります。また、保険を売ることだったり、融資を付ける、賃貸住宅を建てることが前提のコンサルティングは避けるべ きです。
保険の活用にしても、融資にしても、賃貸住宅にしても地主の皆さんの財産プラン ニングには必要なことが多いですが、保険に頼りすぎたり、借り入れを増やしすぎたりすることはキャッシュフローを悪化させます。
全体のバランスが重要であり、そこを踏まえたコンサルティングが必要になります。だからこそ、本当にご相談者の立場に立った提案が得られる相談相手を選んで頂きたいと思い ます。
相続対策や資産活用を検討したい地主の方に、当事務所では、資産づくりと資産守り、長 期かつ全体のキャッシュフローの最適化でお役に立てます。関連する多くの専門家と協同 しながら、ご一族様の財産プランニングをお手伝いしています。まずは現状確認から、お気軽にご相談下さい。
執筆者
山内プランニングオフィス
財務コンサルタント 山内 智弘
＊
ひろしま相続相談センター
まずは、無料相談からお気軽にお問い合わせください。
< お電話からのお問い合わせ >
082-244-0425
【受付時間】9:30～18:00(平日) / 10:00～17:00(土曜)
【定休日】日曜/祝日
