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相談事例

事例1

 

分譲マンションの売却

 

内容

分譲マンション、入居者60代 オーナーは東京在住 ご両親が亡くなり長女が賃貸住宅と駐車場を相続。広島へ戻る予定もなくご自身も70代なので子どもに負の遺産とならないように売却をご希望。

 

解決までの内容

入居者も高齢のためローンを数社断られましたが一社受けてくれる金融機関があり決済が終わりました。

 

 

事例2

 

分譲賃貸物件と不動産の売却

 

内容

ひとつは分譲賃貸 ひとつは、お母様の不動産 お母さまが亡くなられて12年経っているが、そのままという訳にもいかないので何とかしたい。娘さんは中国にお住まい。

 

解決までの内容

弊社が買い取り。 お母さまが亡くなった状態で家財がそのままになっている状態でしたので処分費負担。買取専門業者に分類したものをいくらかお金にしながら処分させていただきました。

 

 

事例3

 

身寄りがない女性のひとり暮らし、体調も良くない状態

内容

女性一人暮らし、身寄りがなく身体の調子も良くない。地域総括センターに相談し施設への入所を相談。

 

解決までの内容

お金はなく不動産のみなので、売却しお金に換えて施設に入っていただきました。

今回、地域総括センター・不動産・買取専門業者と連携して、手続きをおこない、身寄りがないので後見人という形で司法書士に入っていただいた。相続人がいない・身内がいない・お金の不動産しかない状態でしたが、不動産があったことによって施設に入っていただくことができました。

 

 

事例4

 

30年近く賃貸されて、賃料値下げ・修繕の相談とオーナーの売却希望

 

 

内容

30年近く賃貸で住まれていた方からの相談。家賃を下げてもらえないか・中も修繕してもらえませんか、または買取りはできないでしょうか?との相談。

 

解決までの内容

13年前に相続(現在70歳)家族会議に掛けていただいて(子ども達も県外で相続できない、家賃を下げるか・不動産処分かお母さんが決めてほしい)との事で売却も検討。入居者さんへ(相場の八掛け)売却も視野に入れてと協議しましたが難しい。

家賃を下げてほしい・中の修繕をして欲しい、とのご希望。70代ご夫婦でお子様はいらっしゃらない。オーナーから正当事由で賃料6ヶ月免除 立ち退き料の提案もありますが次の部屋探しが不安(高齢で契約できないかもしれない)があり、協議中となっております。

 

 

まとめ

今まで、続いていた相続→管理していたが その次の代への相続が難しい世の中になり一人っ子、ふたりっ子 広島にいない等、オーナーさんの課題が増えてきています。これからも、このような事例は増えてくると思いますので、早めの対策をおすすめいたします。

事例1

 

成年後見制度を利用すべきだったが利用しなかったため、相続発生時に問題が発生した

 

内容

生前贈与で名義を切り替えたい  依頼者夫婦は、祖母の介護を手伝うため、広島にIターン。実家の隣、祖母名義の土地に住宅を建築、建築会社を通じて「贈与登記」の相談。祖母は認知症を発症、贈与には後見申立が必要なことを説明。依頼者の父母が後見申立に嫌悪感を示し、地元の司法書士へ依頼のためキャンセルになる。

 

解決までの内容

数年後、弁護士から「贈与登記」の件で連絡が入る。

祖母が亡くなり、依頼者の父母(母は祖母の養子になっていた)の妹たちから建物取壊土地明渡請求訴訟が提起され、相続契約時に祖母が認知症を発症していたため、敗訴しそうとの事。その後、訴訟で敗けて妹たちに数百万円の支払いをし、和解で解決。

 

まとめ

成年後見制度は、認知症を発症している、ご本人の財産を保全する制度ではありますが、介護をする相続人の身を守ることができる制度でもあります。訴訟の煩わしさ、心理的経済的負担に比べれば後見人としての手間は微々たるものです。

事例2

 

成年後見制度を利用したが手続きに慣れていない専門家に依頼したため問題が発生

 

内容

後見開始申立・住宅建築計画・担保提供が必要な案件 依頼者夫婦は、父母と同居している寝たきりの叔母の介護のため広島へUターン。建築会社を通じて、後見開始申立ての相談。住宅建築計画や担保提供が必要な案件で場合によっては建築できない可能性を説明。依頼者の姉の友人、専門家が安価で手続きしてくれるのでキャンセル。住宅建築計画や担保提供の必要性を必ず専門家へ伝えてください。と助言する。

 

解決までの内容

依頼者の妻が叔母の成年後見人として選任され、建築が進む。その後、住宅が完成し引渡しの段階で問題が発生。住宅ローン担保のための抵当権の設定を裁判所が許可してくれなかった。裁判所に確認すると、申立書の中に住宅建築計画や担保提供(抵当権設定)について何も触れられておらず、申立と建築のスケジュールから申立以前から建築計画が始まっていることは明らかで許可を認められないとの事。手続きをされた専門家へ連絡し提出した申立書の控えを確認。専門書のひな型通りの記載内容で住宅建築計画・担保提供には触れられておらず、専門家は一切聞いていないとの回答。知り合いで「費用も貰っていなし、対応はできない。責任は取れない」の一点張りで、対応を交代し上申書で事の顛末を丁寧に説明し、引渡しの予定を1カ月程度延長して担保提供の許可を得る。

 

まとめ

特殊な事情がある場合、高度な専門知識を必要とします。担保提供では金融機関の選定も必要です。費用も重要ですが、経験値の高い専門家に相談しましょう。

事例

 

共同名義の土地相続、お互いが元気なうちに早めの相談で解決

 

内容

姉妹で親から相続した土地があり、空き家である母屋の隣に姉夫婦が家を建てて住んでいるが、7〜8年空き家のままになっている母屋を早く売却したい。相続した土地が2分の1ずつの所有物なのでどうすれば良いか。

 

解決までの内容

土地の名義が共有名義で、お姉さんは既に母屋の隣に家を建てて住んでいるため、母屋の方を整理して売却して得たお金を相続財産として妹に渡し、姉は残った土地の名義を持った。 評価額自体は半分になって決着しましたが、そこまでの過程が色々あって、大変な手続きなどが全て姉の作業になってしまったため、仲良かった姉妹だったが少しいざこざになった。

 

そこで専門家が間に入ることによってなんとか評価額、金額の折り合いがつくところで収まった。 結果一旦不動産屋が買って、戸建てにして三棟に分けて売って、お金にできた。

 

姉妹間でどうしたらいいか、うまく間に入り交通整理ができ解決できた事例になった。

 

まとめ

今後どちらかが亡くなった場合、共同名義なためどうしたらいいかと事前にご相談していただけた例にはなるかと思いますが、

急な事態に備えお早めに対策ご相談されることをお勧め致します。

事例

 

手書きの遺言書、取りまとめから手続きまで専門家が行い解決

 

内容

お母様が残されていた財産についてご相談。兄弟相続で、相続人が兄弟、甥っ子、姪っ子といる家族構成。専門家を通した正式な遺言書作成されたものではなく、生前にご自身で書かれたメモ書きのようなものが残されていた。特に遺言書とも書かれていない。

 

解決までの内容

残されたメモ書きの遺言には具体的に、誰に幾らを相続して欲しい旨が書かれているが、昔に書かれているものなので 実際に銀行にある金額と、そこに書かれている金額が一致しない状況。加えて実際に相続人ではない人物の名前も書かれていた。

 

まず、財産の一つのマンションが登記できるかどうか。マンションが1つだけなら遺言執行者を選任して、法務局に事前に相談したりなどが必要であったので、遺言執行にするにあたって、執行者がまず必要で執行者を専任にする申し立てをし、執行者に専任してもらい、登記できるかどうかを法務局に相談した。登記期間が3人中2対1で登記できるとなったのですぐ登記した。

 

次の問題として、預金解約できるかどうか。メモ書きの遺言を書いた時から時期がたっているため、そこに書かれている銀行と金額が合致しないためどうやって解約するか。実際は、いくつか書いてあった銀行もそのうちの2つしか口座がなかった。

 

そこで、Y銀行に解約したい旨伝えると、相続人全員の印鑑証明が必要だと言われた。 次またH銀行に行ったら、あっさり解約できた。金融機関によっても解釈が異なる。 書いてあるメモ書きを全て渡しても、お金が余ってしまった。余ったお金については遺産分割協議が必要だったので、遺産分割協議書作成し、遺産分割協議は別に行った。

 

まとめ

手書きの書いている範囲内で遺言書の趣旨が曖昧なのですが、素人が書いた遺言書の場合の解決までの事例。

裁判所で兼任手続きして執行者手続きしてと、今回は手続きができたが、正式な遺言書とは異なり手間がかかったものとなった。

事前に遺言書の作成を専門家に依頼する大切さもわかる事例となりました。

事例

 

登記の義務化が始まる前に、早めの確認を

 

内容

法定相続はしていたが相続後に売却するとなって、以前そこの土地の上に建物があって今はもう建物はないのだが、実はその建物の名義だけ被相続人の名義ではなかったので処理してなく残っていた。どうすれば良いかをご相談。

 

解決までの内容

相談者Aさんの親族Bがそこの土地の上に建物を建てていた。その人Bさんは今回の相続人の1人だがその辺りの情報がなかった。

土地の仲介者は識別情報や評価など、建物はもうなかったので建物がないものとして手続きを進めていたのだが、調査した中で建物があったことが発覚して、登記をしないといけなくなった。調査が入ったことで発覚をし解決をしたが、専門家が入らなかったら不明なままであった。

 

まとめ

登記の義務化は、2024年4月1日から始まります。まだ先のことだと思わずにまさかのケースに備えてお早めにご相談されることをお勧め致します。

事例

 

配偶者や親族ではない、第三者に財産を残すことはできるのか?

 

内容

配偶者ではない方と長年同居しているのだが、その方にどうやったら財産を残すことができるでしょうか。

 

解決までの内容

第三者受け取り、保険会社から大体3親等までと言われているができないことはなく、保険会社によっては大体3年ぐらいの同居歴があれば、検討してもらえるところも増えてきている。

昔は第三者受け取りについて殆ど認められていない時代に、ご家族以外にも第三者に残すよう遺言書に記入されていたケースがあり亡くなられた後に大変なケースもあった。

親族ではないが大事な方に、どうしても残したいということを遺言書に残していれば、保険会社が承認していなくても、遺言書があれば遺言そのものの有効性はある。

その際は、除籍謄本や死亡診断が必須になってくる。相続人の方にご協力いただけないと手続きが困難になるが、遺言執行人を指定していればスムーズになるケースも。

 

まとめ

亡くなられたれた後に残された方が困ることのないよう、 遺言書作成の段階で、必ず専門家の相談を受けるようにしてください。

事例

 

税理士の方に任せっきりになっており、経営者の方が亡くなられた後、
内容を確認すると、役員貸付が帳簿上残ったままになっていた

 

内容

亡くなる前に会社の運用のため借り入れなどをしており、退職金が取れなかったケース。

帳簿上役員貸付が残っており、その清算があるので終わってしまった。

 

亡くなる前から、この精算を早く無くしましょうと、このままだと何れにしても借り入れ金利も高くなりますよ、とアドバイスをしていたのだが、後回しにしていた間に亡くなってしまった。

 

まとめ

今回のケースは、アドバイスをしてはいたものの、中々解決のための実行を進めていなかったまま亡くなってしまったケースとなります。企業によっては融資のリスケがしづらいなど、色々あります。

 

個人も法人も同じですが、資産状況などできるだけ生前に把握し共有しておくことが大切です。

そこに第三者(専門家)が入ることで、対策ができるよう早めにご相談ください。

事例

 

被相続人は独居の高齢者。
自筆証書遺言が残されており、被相続人の姉や姪を相続人に指定する内容であった。

 

内容

めぼしい遺産は投資信託のみであり、被相続人の証券会社の口座解約を行う必要があった。

自筆証書遺言で指定された相続人の代理人として証券会社に口座解約の手続を行った。

 

証券会社が自筆証書遺言の有効性を認めず口座解約ができない場合は、

遺言執行者の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があり、

さらに時間や労力を要する事態となることが予想された。

事例

 

被相続人は小規模企業の経営者であり、
借入が数千万円あった。

 

内容

被相続人には妻子・父母・姉がいるが、全員が相続放棄を行った。

 

しかし、金融機関から最終の相続人(姉)に対して連絡が来るため、

姉が申立人となって、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てた。

 

ところが、金融機関も債権回収のためにほぼ同時に

相続財産清算人の選任を申し立てており、

金融機関と協議の結果、予納金の負担を回避するため、姉は申立てを取り下げた。

事例

 

遺品整理での手続き

 

内容

名義が切り替わってなく、遺産分割が終わっていないという状態で解体工事は入れますか

 

解決までの内容

不動産に関しては、登記、所有者の確認は必ず行なっております。

ゴミの処分に関しては、ご遺族の方に1つ1つ確認していただきながら処分、もしくは現地にいらっしゃらない場合は、捨てても良いかどうかの同意をいただき作業は行なっております。

 

まとめ

悲しみのなか中々難しいところではありますが、

事前に家族間で同意を得てから内容をしっかり確認し、専門家の相談を受けるようにしてください。

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