令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化されますが、土地家屋調査士の立場からこの義務化についてお話ししたいと思います。相続登記が義務化になると言っても、相続登記（権利に関する登記）手続きの代理人となるのは司法書士です。では、私ども土地家屋調査士にどのように関係するのでしょうか？
１ 土地家屋調査士は何をする人？
そもそも土地家屋調査士の仕事についてご存じない方が多いと思いますので、まず土地家屋調査士についてお話をさせていただきます。
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の代理業務をさせていただく国家資格者です。
不動産の登記には大きく分けて『表示に関する登記』と『権利に関する登記』の二種類あり、前者が土地家屋調査士、後者が司法書士の仕事になります。
表示に関する登記は、不動産（土地と建物）がどこにあり（所在）、大きさがどのぐらいで（地積、床面積）、何に使われているのか（宅地とか居宅とか）といった物理的情報に関する登記のことを言います。
例えば、土地については、土地を２つに分ける「分筆（ぶんぴつ）」、複数の土地を一つにする「合筆（がっぴつ）」、測量をしてみたら登記記録（登記簿のこと）の面積と違っていた「地積更正」、土地の利用状況が変わった「地目変更」といった時に、建物については、建物を新築した「表題」、建物を増築した「床面積の変更」、建物を取り壊した「滅失」といった時に、それぞれ「 」内の登記をしなければなりません。
これらの登記申請のお手伝いをさせていただくのが、土地家屋調査士です。
日本土地家屋調査士会連合会：https://www.chosashi.or.jp
２ なぜ相続登記をしないの？
今まで、権利に関する登記は効力要件でもなければ義務でもありませんでした。土地を買ったとします。この売買は所有権移転登記をしなければ成立しない訳でもなく、所有権移転登記をしなければならない訳でもありません。登記をするのはあくまで第三者に所有権を主張するため（対抗要件を備えるため）です。
銀行からお金を借りて土地を買った場合などは、銀行がその土地に抵当権を設定し、対抗要件を備えるために抵当権設定登記をしますので、その前提として所有権移転登記をしなければならないという特段の事情があるから登記をするというのが殆どなのです。
それに比べて相続は契約ではなく所有者の死亡という事実によって発生するため、相続登記をして第三者に所有権を主張する必要がなく、前述のような特段の事情がない場合、余計な費用をかけてまで相続登記はしないというケースが多くありました。
３ なぜ相続登記を義務化するの？
相続登記をしないまま放置していると、時間の経過とともに世代交代が進み、法定相続人がどんどん増えて登記記録の情報と実態とがかけ離れていき、相続人を特定するための時間と労力が必要となります。これが公共事業、復旧・復興事業の遅れや民間取引や土地の利活用の阻害要因となるなど、様々な問題が生じていました。これらを解決するために相続登記が義務化されることになりました。
４ 相続登記をしないと土地家屋調査士に影響があるの？
１で述べた土地家屋調査士の仕事の中に分筆や地積更正登記がありますが、これらの登記は申請地に隣接する土地の所有者全員と現地で立会って筆界の確認をし、全員の合意を得て筆界を確定し登記申請に至ります。
つまり、隣接地所有者に立会って確認をしていただくお願いをしなければならず、そのために連絡を取る必要があるのです。所有者が誰なのかは登記記録を見て確認することになるわけですから、それがもし相続登記が未了だったらどうでしょうか？連絡することが出来ず困ってしまいます。
相続登記が未了であっても相続人が現地にお住まいであったり、借家にされていれば何とか連絡が取れますが、空き地や空き家になっているとどこに連絡をして良いのか分かりません。近隣の方に聞き込みをするなど、あの手この手で調査をして、それでも判明しなければ戸籍法及び住民基本台帳法の規定により職務上権限で戸籍謄本等を取得して調査をすることになります。
法律上認められているとは言え、個人情報保護の観点からあまりしたくない方法です。これが、相続登記がされていればすぐに連絡を取ることができて円滑に不動産取引を行うことが出来ます。相続登記が未了のまま放置されていると余分な時間と労力を要し、円滑な不動産取引の妨げになってしまいます。
５ 最後に
不動産は個人の財産であると同時に、私たちの暮らしの土台であり、生活基盤です。また、公共的な性格のものでもあります。公共事業や不動産取引の妨げにならないよう、相続登記が未了の方はぜひこの機会に相続登記をしていただければと思います。
執筆者
土地家屋調査士
六箱 将隆
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