土地家屋調査士の仕事は、主に不動産の表示（所在、大きさ、利用状況などの物理的状況）に関する登記の申請手続きについて代理することです。そして、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために必要な調査及び測量を行います。
土地の表示に関する登記である分筆登記（土地を２つ以上に分ける登記）や地積更正登記（登記記録に記載されている面積と実測面積との違いを是正する登記）を申請するために行う調査・測量作業の中で、最も苦労することの一つが隣接地所有者との筆界確認作業です。
筆界確認作業とは、登記をしようとする土地（申請地）に隣接する土地の所有者（隣接地所有者）と現地で筆界を確認する作業のことです。
隣接地所有者との確認
筆界確認作業に協力をしていただくために登記記録を取得して隣接地所有者を確認し、立会いのお願いをするのですが、隣接地所有者がその隣接地にお住まいなら直接訪問してお願いすることができるので問題ありません。そうでない場合はとても苦労します。
そうでない場合とは、隣接地が空き家や空き地の場合、登記記録上の所有者の住所が遠方の場合、登記記録上の所有者について相続が発生している場合などです。
相続が発生していることは、依頼者や他の隣接地所有者の証言から判明することもありますし、隣接地所有者が所有権を取得した年が昭和の初めの場合などは相続が発生している可能性があると予想できます。
長期化する調査も
住所地が遠方の場合は住所地に手紙を送ったり、そう遠くなければ住所地に行ってみたりしますが、そこにお住まいでなければ連絡は取れません。近隣にお住まいの方に聞き込み調査をしたりもします。所有者に接触するための調査には時間と労力を要します。
相続が発生している場合も近隣にお住まいの方に聞き込み調査をしたりすることもありますし、どうしても手掛かりが無ければ職権で戸籍等を取得してみたりもしますが、それでも相続人が判明しないことがあります。相続人が判明したとしても法定相続人が多数の場合が多く、相続人全員に連絡を取って協力をお願いすることは多大な労力を要しますし、戸籍等を取得することは費用も掛かります。
筆界確認情報の取り扱い
広島法務局の「不動産表示登記事務取扱要領」では、隣接地が共有名義（共同相続を含む）の場合であり、共有者全員の立会いが困難な場合又は所有者以外の第三者が管理している土地である場合には、その土地を管理する者の立会いで差し支えないとされていますが、条件として登記官が相当な理由があると判断できる場合とされていますので、できる限り調査をしなければなりません。
隣接地が道路などの官有地の場合は、管理をしている官庁と確認作業をすることになります。相手方が国の場合もありますし、県や市区町村の場合もあります。ただ、各官庁で取扱いが全然違うのです。
例えば、申請地と全面道路との境界について確認をする場合、その隣接地所有者の承諾も求められるのですが、隣接地に相続が発生している場合、相続人の一人の承諾書を提供すれば良い官庁もあれば相続人全員の承諾書を提供しなければならない官庁もあり、さらには戸籍の提供を求める官庁もあります。
そこで、筆界確認書の取得が困難な場合にも不動産取引が可能となる登記の運用を行い、申請人の負担軽減を目的とした「表示に関する登記における筆界確認情報の取り扱いに関する指針（案）」が作成されました。これが運用されると申請人の負担が軽減され、筆界確認書の取得が困難な場合でも分筆登記等が申請し易くなります。
相続登記の義務化
また、令和６年４月１日に相続登記が義務化され、令和８年４月２８日までの政令で定める日に住所変更登記も義務化され、令和５年４月２７日に相続土地国庫帰属法が施行されます。相続登記と住所変更登記が義務化され所有者不明土地の発生を防止することで、公共事業や復興・復旧作業が円滑に進み、円滑な不動産取引が可能となります。
今までは相続登記や住所変更登記は義務ではありませんでしたので仕方がないと思っていましたが、実際に運用されてみないとわからない部分もありますが、さまざまな問題が解消されるのではないかと期待しています。が、正直なところ、土地家屋調査士としては義務化される前でも相続が発生したときは速やかに相続登記をしていただけると助かります・・・。
執筆者
土地家屋調査士
六箱 将隆
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